深圳市社会福利中心中心新址物业管理服务项目（一年）需求公示

项目位于深圳市龙华新区福城街道观光路北侧,总用地面积约40311平方米(和二期预留用地8000平方米),总建筑面积4486106平方米,由10栋3-6层的多层建筑组成,有儿童床位700张,老人床位300张、综合办公楼、康复医疗楼、模拟家庭楼、教学楼、老人和小孩生活楼、地下停车场等。

物业管理服务项目需求

一、招标项目概况

深圳市社会福利中心(新址)项目概况：

项目位于深圳市龙华新区福城街道观光路北侧,总用地面积约40311平方米(和二期预留用地8000平方米),总建筑面积4486106平方米,由10栋3-6层的多层建筑组成,有儿童床位700张,老人床位300张、综合办公楼、康复医疗楼、模拟家庭楼、教学楼、老人和小孩生活楼、地下停车场等。

二、委托管理事项及总体管理目标

（一）委托管理事项

1、房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙体、楼梯间通道、门厅、设备机房）的维护和管理；

2、房屋建筑本体共用设施设备包括：共用的上下水管道、落水管、厨房排烟管道、本物业红线内属物业管理范围的设施包括：道路、室外上下水管排水管道、化粪池、沟渠、池、井（排污）、室内泵房（消防、空调泵房）路灯、停车场的维修、养护和管理。

3、消防系统、供配电系统、照明系统及发电机组、太阳能热水系统、办公楼供水、排水系统、空调系统、音响投影、扩音、会务设备、电梯设备、办公设备、电话系统、门禁等智能化系统的维护、保养和管理。

4、本物业范围公共区域及中心内外环境（所有公共场地、房屋建筑物、共用部分、办公室、会议室、活动室、地下停车场、餐厅等）、办公家具、设备、门窗等的清洁卫生、垃圾的收集，儿童、老人生活楼、康复楼的公共区域及所有卫生间专人负责清洁服务管理，每天至少清运三次垃圾，化粪池清理；负责卫生间擦手纸、卫生纸、洗手液等清洁用品的更换，一年一次外墙清洗服务。

5、24小时消防安全值班、监控、巡视大堂、楼道、地下停车场、电梯内外、中心外围保安工作；停车场交通、车辆行驶停靠及进出大门的管理；

6、白蚁防治、消毒及防蚊虫、灭鼠服务；

7、室内绿化的租摆养护、室外绿化养护及收发管理：

8、中心会议及活动会务接待服务工作；

9、管理中心消防微站，消防设施设备日常维保、组织开展消防应急疏散演练、完善相关消防档案、配合和协助公安机关进行治安监控和巡视等安保工作；

10、协助管理本物业内文体娱乐设施；

11、协助管理中心饭堂、洗衣房工作；

12、协助固定资质保管、管理和登记，办理水、电、燃气、网络等开户手续；

13、物业及物业管理档案、资料；

14、中标人在投标文件中承诺的其他事项；

15、采购单位与中标人协商后，认为有必要交物业公司管理的其它项目。

总体管理目标

1、依托行业标准，根据采购单位管理规定与服务要求，制订切实可行的整体服务方案和应急预案，突发事件反应迅速，预案处置有力；

2、热情服务，规范管理，保障中心的正常办公、生活环境与秩序；

3、采购单位满意率达95%以上；

4、有效投诉率0.2%以下；

5、有效投诉处理率达100%；

6、房屋及公共配套设施、设备完好率95%以上；

7、辖区内治安案件案发率为零，无任何重大事故发生；

8、环境卫生、消杀、绿化达标率为100%；

9、利用现代化管理手段对物业管理进行管理100%；

10、消防管理通过政府规定，年检完好率100%。

三、物业管理标准及要求

（一）房屋日常养护维修

1、确保房屋、门窗的完好和正常使用；

2、及时完成各项零星维修任务，零修合格率100%。

（二）室外场地、道路养护维修

1、确保室外场地、道路的完好和正常使用；

2、及时完成各项零星维修任务，零修合格率100%。

（三）给排水设备运行维护管理

1、保证给排水、太阳能热水系统正常运行使用；

2、建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，水箱保持清洁卫生并定期消毒，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；

3、定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅；

4、及时发现并解决故障，零修合格率100%。

（四）供配电、供气设备运行维护管理

1、对供电范围内的电气设备定期巡视维护和重点检测，建立各项设备档案，做到安全、合理、节约用电；

2、建立严格的配送电运行制度、电气维修制度和配电房管理制度，供电运行和维修人员必须持证上岗；

3、建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，零修合格率100%；

4、加强日常维护检修，公共使用的照明灯具、线路、开关保证完好，确保用电安全；

5、确保供气管道及设施完好无损；

6、管理和维护好避雷设施。

(五)电梯运行维护

1、中标单位负责为采购单位向市相关单位办理电扶梯安全年检手续，保证取得《电扶梯运行许可证》，年检费用由采购单位负责。中标单位对上述电扶梯每年进行一次负荷调校试验。上述资料均由采购单位存档备查，确保电扶梯恰当检修，轿厢及机房整洁、通风、照明及其他附属设施完好。

2、建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，确保电梯按规定时间运行，安全措施齐全有效，通风、照明及其它附属设施完好；

3、严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备，定期进行维修保养；

4、轿厢、井道保持清洁；

5、提供24小时全天候的紧急故障处理，因故障停梯，接到报修后维修人员在20分钟内到达现场抢修，及时排除故障。

（六）消防安全管理（含火灾自动报警系统、水消防系统、防排烟系统、气体消防系统等管理）

1.严格执行2010年10月1日颁布实施的《中华人民共和国消防法》，特别是该法第十六条之规定内容即物业服务企业在服务区域内应当发行下列消防安全责任。

2．全面负责协助管辖区域内防火、防盗、防破坏、防事故的安全保卫工作，及时发现和消除安全隐患；按照安全防范的有关要求，开展定期和不定期的安全检查，做好安全宣传工作。

3．负责及时、正确处理物业内的各类突发事件；配合后勤部门协助调查物业内发生的各类案件及意外事故。

4．负责建筑物消防管理，指派消防安全责任人；巡查消防设备设施，发现问题应立即处理，确保系统可随时起用，确保消防通道畅通，并制订消防应急方案。所有安保人员均是义务消防员，接受消防培训（由投标单位组织），每半年最少进行一次消防演习。

5．建立突发事件处理程序，拟定相应的措施，建立快速反应、快速支援等安全体系。

6．制定突发性火灾等应急方案，设立消防疏散示意图，紧急疏散通道通畅，照明设备，引路标志。在发生火灾、地震、水灾等自然灾害时，确保紧急疏散通道畅通，照明设备、引路标志完好、及其它安全隐患。

7、加强日常检查巡视，确保消防控制中心及消防系统的设施、线路齐全，完好无损，随时可启用，定期进行联动测试，确保整个系统反应正常；及时发现并排除故障，零修合格率100%；

8、定期对消防系统及背景音乐系统进行保养维护。

9、采购单位要求的其他消防管理工作。

（七）环境卫生消杀管理

1、清洁卫生实行一体化管理，有专业清洁队伍，管理制度完善，并足量配备先进设备进行辅助工作，且设备随时可使用。以及足量配备相应的物业清洁剂、水、电、气等用品用具。

2、负责做好红线以内所有的露天地面公共区域、以及所有建筑物的公共区域、多功能厅、会议室、卫生间、餐厅等区域和采购单位指定范围内的的卫生清洁、消毒与管理工作。具体包括：连廊（走廓）走廊通道、楼梯、扶梯、电梯、消防设施、楼顶平台（含玻璃平台）、梁、柱、内外墙体、墙面、天台、天花、灯饰、风口、宣传栏、凉亭、警示牌、悬挂牌（含公共区域门牌、挂画等）、金属护栏、把手、配电房、设备房、门卫、门厅、卫生间、门窗、玻璃、地面、绿地、各类沟井与管道、道路、停车场等，以及其它未列明、但包含上述指定范围以内的场所及设施用具。日常保洁中注意垃圾的及时清运，提供 零干扰 服务。

3、负责做好公共环境卫生，下水道、沟渠、池、井、楼顶的清淤处理、垃圾收集清运、化粪池的清运；办理好垃圾清运等有关手续，负责垃圾房的使用、保养及维修，垃圾清运必须实行袋装化收集清运，在垃圾清走以后要及时对垃圾房清洗、消毒。

4、所有建筑物外墙每年清洗1次，须由具有高空作业资质的施工队伍进行现场操作，费用由中标单位承担。

5、地面清洗每月2次，并根据实际情况增加清洗次数，以保证场地及设施的洁净。节假日、主要接待或举办活动时须配备充足保洁员，及时跟进打扫，清理现场垃圾，保持环境清洁卫生，公共过道地板洗地机磨洗；建筑物外地面洗地机磨洗。

6、定期开展除 四害 、白蚁防治及卫生消杀工作，严格按照上级有关部门规定进行定期的防疫消杀工作，在流行性传染病高发期或爆发期以及春夏孽蚊滋生季节要严格按区机关事务管理局要求组织消杀。

7、投标单位在标书中为管理需要添置的设施设备视为投标单位投资，中标后必须实施。

*中标单位应承诺在早上8:30前将所有区域（如外围、会议室、多功能厅、楼梯、过道、洗手间等）的卫生清洁完毕，并全天随时保洁，保证不影响正常办公。

（八）园林绿化管理

1、负责承担红线以范围的室内外绿化的维护、保养、修剪造型、施肥、浇水、除杂草、补苗、松土、杀虫、杂物清除等管理，要求绿化养护一级管养。

2、实行一体化管理，有专业队伍，管理制度完善，并配备先进设备进行辅助工作。

3、绿化垃圾要及时自行清运到政府指定地点。

4、配合采购单位制定与组织落实各种涉及绿化方面的活动方案。

5、建立健全各种绿化管理台帐，原始台帐保存完好，所有资料归采购单位所有。

6、参与绿化工程的验收及管养期的监督，绿化工程管养期到期后及时接收并开展后续管养工作。对于验收及工程管养期间没有提出问题的，或提出问题后施工方已整改到位的，不得以任何理由拒绝接收。

7、室内绿化管养标准：

7.1保持所有植物生机勃勃，确保提供的花卉摆放符合要求。

7.2做好植物病虫害预防、控制工作，定期进行喷药。

7.3定期做好施肥工作，按薄肥勤施原则进行。

7.4定期调换室内植物摆放位置、品种，使植物适应不同光线，湿度环境。

7.5定期清理黄叶，做到无病虫、无黄叶、无脏物。

7.6及时更换摆放逐渐逊色的花木。

7.7保持花盆垫不积水，叶面无积尘。

8、室外绿化管养标准：

8.1植物生长健康，无病虫害，无枯黄叶，无黄土裸露。

8.2定期修剪，及时修补、扶持和补苗，保持花木形态常美。

8.3保证绿化完好率98%，草坪纯度达99%。

室内绿化日常摆放标准明细：

位置		品名	规格	单位	数量	汇总规格	汇总数量
大厅 （
餐厅
	大会议室
	小会议室
	办公室

（九）治安及车辆管理

1、确保安全和正常工作环境，环境秩序良好，24小时值班；

2、做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种安全和事故隐患，迅速有效处置突发事件；

3、道路畅通，车辆停放有序，无车辆失窃事件；

4、根据采购单位要求对出入辖区的物品、人员、车辆进行登记、检查。

（十）监控系统运行维护

定期对系统性能状态检查、系统测试和计划性修理，发现隐患及时处理（24小时内），零修合格率100%。

（十一）室外路灯系统维护管理

1、加强日常检查巡视，确保灯光的正常使用；

2、定期检测，发现故障及时维修，零修及时率达到100%，小修不过夜。

（十二）饭堂管理

保证员工、老人、小孩每天正常饭菜供应，具备大型活动餐饮供应能力。饭菜质量安全有保证，食品安全零事故，饭菜款式多样，新颖。

（十三）物业档案资料管理

必须保证采购单位交给物业档案资料的完整性、完好性。

（十四）其它

根据采购单位要求，协助管理本物业内锅炉房、洗衣房、文体娱乐场地及设施。

四、物业管理有关要求与说明

（一）物业人员数量与配备要求

人员配置：

该项目总人数至少88人，其中：经理1人，主管3名，文员2人、机电工程技术人员 8人，安保员 28人(其中,至少需有6名具有建构筑物消防员职业技能资格证书)，保洁员 30人，锅炉工3人、绿化工人3人，消防安全管理人员1人，特种设备（电梯）管理人员1人。厨师2人、厨工3人、服务员3人。

配备要求：

1、物业人员必具备 客户至上 的服务意识，有强烈的责任感和良好的职业道德，敬业，城守信誉，优质高效为客户服务。

2、主要管理人员需参加物业管理专业培训，其中负责人需取得注册物业管理师资格证，管理员需取得《全国物业管理企业管理员》上岗证；特殊工种技术工人持专业上岗证（电工证、电梯工证等）；消防安全管理人员取得《安全主任证》、消防人员持《建（构）筑物消防员职业技能资格证书》、水工持《健康证》，锅炉工需持锅炉操作证/压力容器操作证，和水处理证等。保证相关人员100%持证上岗。

3、安保人员具有较强责任感和亲和力，高中以上文化，年龄45岁以下。

4、保洁服务人员需有较强责任心、爱心，脾气好，工作细腻，能善待儿童/老人。

5、根据实际情况，合理配置人员，使人员达到满负荷工作，充分利用人力资源，减少不必要的开支，降低管理成本。

6、保证队伍稳定，确保服务质量。

7、合同期内中标单位人员流动率（调整率）不得超过40%。

（二）物业管理费用报价说明

本招标项目费用报价已包含：

1、 行政办公费，包括员工、管理人员工资、社保等费用、服装、办公经费等；

2、 建筑物、公共设备维护费（不含大、中维修费）

3、固定资产折旧费；

4、日常清洁卫生服务及材料费、一年一次外墙清洁服务费；

5、 四害 消杀服务及材料费；

6、园林绿化服务费；

7、消防维保费用、电梯维保年检费用；

8、物业设施设备的使用、维护费；

9、物业档案资料管理费；

10、安全、消防管理费；

11、法定税费；

12、物业管理佣金；

13、实施管理本项目物业所必需的其他费用。

其中：

1、中标单位自行解决工作人员的住宿、交通等问题，部分工作人员需要值班的提供值班室；

2、中标单位工作人员社保缴纳不得低于深圳市2015年最低工资参保标准，工资福利等一切人员费用在服务费中列支，采购单位不另行支付其他人员费用；

3、相关其他费用及法定税费按相关政策性规定缴纳。

（三）物业管理相关说明

1、管理用房提供：在物业服务期限内，采购单位将提供60平方米的管理用房(含办公、仓库及维修场所、值班人员住宿），供物业管理公司免费使用；

2、采购单位在适当时候对该物业管理进行考核评比，并依据考评进行奖罚；

3、维修配件材料费用:

采购单位招标托管范围内的所有项目（含室内外设备设施）的维修配件材料费用，由采购单位负担。

4、公共水电费及发电机燃油费:

公共水电费及发电机燃油费由采购单位承担（包括卫生间、绿化、空调、清洁卫生、办公及生活等各类用水、用电；消防、水泵、照明、电梯、各类机电设备等各类的用电）。

5、管理目标及惩罚办法：

根据采购单位管理标准进行管理，中标单位未完成各项管理目标，采购方进行处罚

奖罚细则在中标合同中列明。

6、监管：中标人在合同执行期间，须接受市、区行业主管部门的监管。

（四）其它需说明事项

1、所有车辆停放均免费。

2、中标物业管理公司必须至少每半年向采购单位公布物业管理收支帐目。

（五）相关具体作业标准

1、清洁服务范围、标准：

项目	频率	标准
垃圾清运	1次/天	地面无散落垃圾，无异味
污水管道	随堵随通	保持畅通
雨水、污水井	1次/周	目视无杂物
洗手间下水管道疏通	随堵随通	保持畅通
化粪池清运	2次/年	抽吸后目视无漂浮物，基本无沉淀物
公共走道及地面清洁	全天保洁	目视地面洁净，无污染
消防楼梯清洁	全天保洁	表面洁净无尘迹
天台清洁	1次/周	目视无生草、无杂物、无积水
电梯日常清洁	全天保洁	目视洁净、梯槽无砂粒
其它所有公共场所	全天保洁	目视洁净

2、消杀作业要求、标准：

3、室外绿化服务标准：

分类	项 目	标 准
修 剪	乔 木	无枯枝，树不阻车辆和行人通过，主侧枝分布均匀
	灌 木	成型，整齐，新长枝不超过30厘米
	花灌木	绿篱成型，造型美观，新长枝不超过20厘米
	草 坪	路牙，井口，水沟，散水坡边整齐，草坪目视平整
施 肥	乔 木	采用穴施或沟施，施肥，浇水及时，覆土平整，肥料不露出土面
	灌 木	保证基肥，追施化肥，少量多次，不伤杂草
	花灌木	播施和喷施，不伤花草
防病治虫		无明显枯枝，死杈，有虫害枝条2%之下
抗 旱	花卉、苗	泥土不染花叶，土不压苗心，水不冲倒苗
	乔木、灌木、花灌木、草坪	冬季早晚不浇水，夏季中午不浇水，浇水时不遗漏，浇水透上深度为：树木2厘米，草地2厘米；无旱死，旱枯现象
日 常 养 护	中耕，除杂草	无明显杂草，草地纯度在99%以上，树木底下土层不板结，透气良好
	补栽补种	无明显黄土显露，最大裸露块在0.1平方米，面积在养护总面积的1%以下，缺株在0.1%以下
	防风，排涝，巡视看管	暴风雨过后12个小时，草地无1平方米以上的积水，树木无倒斜，断枝落叶在半天内处理

4、供配电及照明设施、设备管理维护标准：

5、给排水太阳能系统管理维护标准：

项目	频次	内容	具体要求
生活泵	每天 一次	保持设备房、机体卫生清洁； 每天每2小时观察其水位、水压等指示是否正常，运行时有无异声、异味； 检查盘根处滴水是否符合规范,如不规范,应及时处理； 检查水位深度指示是否清晰； 发现故障及故障隐患及时处理。	设备卫生， 水位指示清晰。
	每年 一次	电机、轴承加注黄油：如有异响，应更换轴承； 泵体及管道阀门除锈刷漆；紧固柜各线路接头螺母，清扫柜内灰尘等。	润滑良好， 线头紧固良好。
供水、排污管网	每周 一次	检查外观是否完好，应无滴、漏现象； 检查闸阀，观察供压力表是否正常。阀门开启位置是否正确，标示是否清晰。	运行正常。
	每季 一次	重复上述内； 清理管道内的杂物，疏通排污管道； 检查闸阀开启、关闭是否灵活，有无跑、冒、滴、漏现象。	管道内无杂物，阀门开启灵活，无泄漏。
	每年 一次	重复上述内容； 检查修整全部管架； 管道及支架除锈刷漆： 检查止回阀、浮球阀、液位控制器是否正常；管道内部清洗、作防腐处理； 更换各类阀门标示，并标注管内水流方向；各类阀门丝杆上油并加装防护套。	管架防锈良好，阀门工作正常，标示清晰。
生活水池	每周 一次	检查外观是否完好，有无跑冒、滴、漏现象，箱口及透气管防虫纱网是否完好； 打开排污阀排污。检查进水浮阀并作手动进水试验； 观察水质情况，检测水的PH值和含氯量。水箱、水池盖板是否上锁并且完好。	无泄漏，防虫网、盖板完好，水质合格。
	每月 一次	重复上述内容； 按规定比例按时投放消毒药品。
	每年 清洗 三次	提前24小时通知相关部门做好储水准备； 提前关闭水池进水闸阀，排放干水池； 专业公司清洗消毒。	水池内无泥沙及沉积物,水样检测合格。
给水井 雨水井 污水井	每月 一次	检查井盖是否盖严、完好，开盖检查井底是否有污物，如有则清除干净； 检查井盖铸造字迹是否清晰、正确。
	每半年 一次	重复上述检查； 清理污泥，疏通下水管道； 各类井盖及金属构件刷漆。

6、电梯管理维护标准：

此处显示的为服务类通用项目模板，其他服务类专业模板（物业管理、绿化管养、软件开发、环保类、劳务派遣、设备维护）详见 http://www.szzfcg.cn/portal/documentView.do?method=view id=25690608